O Direito de Preferência na Lei do Inquilinato: Proteção ao Locatário em Caso de Venda do Imóvel

02/2025

O que é o Direito de Preferência na Locação
O direito de preferência é um mecanismo previsto no artigo 27 da Lei do Inquilinato, que assegura ao inquilino a prioridade na compra do imóvel locado caso o proprietário decida vendê-lo. Isso significa que, antes de concretizar a venda com terceiros, o locador deve oferecer o imóvel ao inquilino nas mesmas condições.

Como Funciona o Direito de Preferência
Para que o direito de preferência seja respeitado, o locador deve seguir algumas exigências legais. Veja como funciona o processo:

1. Comunicação ao Locatário
O proprietário deve comunicar formalmente ao inquilino sua intenção de vender o imóvel, informando o valor e as condições da venda. Essa comunicação deve ser feita por escrito, podendo ser realizada por notificação extrajudicial, carta registrada ou outro meio que comprove a ciência do locatário.
2. Prazo para o Exercício do Direito de Preferência
Após receber a notificação, o inquilino tem um prazo de 30 dias para manifestar interesse na compra do imóvel. Se ele aceitar, a venda deve ser realizada nos mesmos termos ofertados a terceiros.
3. Condições de Venda
O locador não pode oferecer condições mais vantajosas para terceiros do que aquelas apresentadas ao inquilino. Se isso ocorrer, o inquilino pode questionar a venda na Justiça e exigir que a compra seja realizada sob as novas condições.
4. Registro do Contrato na Matrícula do Imóvel
O Superior Tribunal de Justiça (STJ) entende que esse registro é indispensável para que o inquilino possa exercer seu direito de preferência judicialmente. No entanto, há casos em que os tribunais reconhecem a violação do direito de preferência mesmo sem esse registro, desde que seja comprovado que o comprador tinha ciência inequívoca da locação.

O Que Acontece se o Direito de Preferência For Descumprido
Se o locador vender o imóvel para terceiros sem respeitar o direito de preferência do inquilino, este pode tomar medidas judiciais para anular a venda e garantir sua prioridade na compra.

Possíveis Consequências Jurídicas:
• Anulação da venda: O inquilino pode entrar com uma ação para anular a venda e adquirir o imóvel nas mesmas condições.
• Indenização por perdas e danos: Caso a anulação não seja possível, o locatário pode buscar uma indenização por danos sofridos.

Evite Problemas
Para garantir que o direito de preferência seja respeitado, tanto locadores quanto locatários devem adotar boas práticas:

Para o Locador:
• Sempre formalizar a comunicação da venda ao inquilino por escrito.
• Respeitar o prazo de 30 dias para resposta do inquilino.
• Não oferecer condições melhores a terceiros sem antes apresentá-las ao inquilino.

Para o Locatário:
• Registrar o contrato de locação na matrícula do imóvel para garantir a publicidade do direito de preferência.
• Sempre responder à notificação de venda dentro do prazo legal.
• Em caso de descumprimento do direito de preferência, buscar orientação jurídica imediatamente.

Conclusão
O direito de preferência é uma garantia importante para o inquilino, protegendo-o de uma eventual perda do imóvel locado sem a devida oportunidade de adquiri-lo. Contudo, para que esse direito seja plenamente exercido, é fundamental que o contrato de locação esteja registrado na matrícula do imóvel.

Autor: João Paulo Buck, advogado.