Ganho de capital e suas hipóteses de isenção sobre bens imóveis

02/2020

O Imposto de Renda encontra-se previsto no art. 153, inciso III da Constituição Federal e no art. 43 do Código Tributário Nacional.

O fato gerador do dever de pagar imposto de renda é a disponibilidade econômica ou jurídica proveniente de renda ou de proventos de qualquer natureza, que pode decorrer do trabalho ou ganho de capital, sendo este último decorrente da diferença entre o valor de venda e o custo de aquisição.

Em outras palavras, o ganho de capital pode ser definido como sendo o lucro obtido na alienação de bens, na qual o preço de venda excede o preço de compra do investimento.

Sobre essa diferença/lucro incidirá o imposto de renda, que de acordo com a Lei 8.981/95, alterada pela Lei 13.259/16, possui alíquota inicial de 15% (quinze por cento), podendo chegar até a 22,5% (vinte e dois e meio por cento) para as pessoas físicas, conforme transcrição abaixo:

Art. 21. O ganho de capital percebido por pessoa física em decorrência da alienação de bens e direitos de qualquer natureza sujeita-se à incidência do imposto sobre a renda, com as seguintes alíquotas:

I – 15% (quinze por cento) sobre a parcela dos ganhos que não ultrapassar R$ 5.000.000,00 (cinco milhões de reais);

II – 17,5% (dezessete inteiros e cinco décimos por cento) sobre a parcela dos ganhos que exceder R$ 5.000.000,00 (cinco milhões de reais) e não ultrapassar R$ 10.000.000,00 (dez milhões de reais);

III – 20% (vinte por cento) sobre a parcela dos ganhos que exceder R$ 10.000.000,00 (dez milhões de reais) e não ultrapassar R$ 30.000.000,00 (trinta milhões de reais); e

IV – 22,5% (vinte e dois inteiros e cinco décimos por cento) sobre a parcela dos ganhos que ultrapassar R$ 30.000.000,00 (trinta milhões de reais).

Por sua vez, em relação às Pessoas Jurídicas, esses percentuais podem ser diferentes se o bem for classificado contabilmente como um ativo circulante e não são aplicáveis para as empresas que optam pela tributação para o recolhimento do Imposto de Renda com base no lucro real e presumido, devendo observar seu regime de tributação.

Depois de uma breve introdução sobre o conceito e sua incidência, faz-se necessário enumerar as hipóteses de isenção e de redução da carga tributária sobre o ganho de capital de bens imóveis. Vejamos:

Melhorias no imóvel: tratando-se de reforma, ampliação e construção, será permitido aumentar o valor da aquisição do imóvel na declaração, reduzindo a base de cálculo do ganho de capital e consequentemente o imposto a pagar pelo ganho de capital.

Desapropriação de terra para reforma agrária: tratando-se de desapropriação para fins de reforma agrária, conforme o disposto no § 5º do art. 184 da Constituição Federal de 1988, não se apura o ganho de capital relativo à terra nua.

Imóvel comprado antes de 1969: bens imóveis adquiridos antes dessa data dispensam qualquer pagamento de Imposto de Renda por ganho de capital.

Imóvel adquirido entre 1969 e 1988: para as vendas de bens adquiridos nessa época, o imposto será reduzido de forma progressiva e proporcional sobre o valor do ganho de capital, equivalente a redução de 5% para cada ano, de 1988 a 1969, podendo chegar na redução de 100% para o ano mais antigo.

Venda de único bem de até R$ 440 mil: fica isento do imposto de renda o ganho de capital auferido na alienação do único imóvel que o titular possua, cujo valor de alienação seja de até R$ 440.000,00 (quatrocentos e quarenta mil reais), desde que não tenha sido realizada qualquer outra alienação nos últimos cinco anos.

Da compra de outro imóvel em 180 dias: como forma de incentivar o mercado imobiliário, foi editada a Medida Provisória nº 252/05, posteriormente convertida na Lei Federal nº 11.196/05, e que trouxe diversos benefícios fiscais, incentivos e isenções, dentre elas a previsão de isenção do IR sobre ganho de capital na venda de imóveis se o proprietário comprar outro imóvel até 180 dias depois da celebração do contrato, sendo admitido a utilização desse benefício uma vez a cada cinco anos.

No que diz respeito a essa última previsão, a secretaria da Receita Federal do Brasil, após a promulgação da Lei Federal nº 11.196/05, resolveu editar a Instrução Normativa nº 599/2005, pretendendo regulamentar a forma de utilização dessa isenção, mas lamentavelmente acabou impondo limitação ao benefício fiscal ao estabelecer que a isenção só se aplicaria na aquisição de imóveis posteriores à realização da venda.

Ainda, segundo o Fisco, a isenção não pode ser aplicada se o valor da venda do imóvel residencial fora utilizado para quitar financiamento ou débito remanescente de outro imóvel já adquirido.

Diante da repercussão dessas limitações, diversos casos foram levados a juízo e o Poder Judiciário vem considerando como ilegal as restrições impostas pela Secretaria da Receita Federal.

O Superior Tribunal de Justiça considerou que a norma de isenção deve compreender os imóveis adquiridos posterior e anteriormente à venda de outro bem similar, especialmente em razão da vontade do legislador, que era fomentar o setor imobiliário e reduzir a tributação sobre o capital usado, conforme ementa abaixo transcrita:

TRIBUTÁRIO. IMPOSTO DE RENDA. GANHO DE CAPITAL NA ALIENAÇÃO DE BEM IMÓVEL RESIDENCIAL. IN/SRF Nº 599/2005 E ART. 39 DA LEI Nº 11.196/2005.

1. A isenção do Imposto de Renda sobre o ganho de capital nas operações de alienação de imóvel prevista no art. 39, da Lei 11.196/2005 se aplica à hipótese de venda de imóvel residencial com o objetivo de quitar, total ou parcialmente, débito remanescente de aquisição a prazo ou à prestação de imóvel residencial já possuído pelo alienante.

2. É ilegal a restrição estabelecida no art. 2º, §11, I, da Instrução Normativa-SRF n. 599/2005.

3. Com todas as vênias possíveis, DIVIRJO DO RELATOR para NEGAR PROVIMENTO ao recurso especial.

Igualmente, em outro julgado similar , o mesmo STJ decidiu que a isenção do IRPF sobre o ganho de capital na alienação de imóvel residencial também é válida para quitar financiamento de imóvel já adquirido, afastando, portanto, o regulamento da Secretária da Receita Federal.

Segundo a relatora deste caso, a ministra Regina Helena Costa, a isenção prevista no artigo 39 da Lei 11.196/05 alcança as hipóteses nas quais o lucro obtido com a venda de imóvel por pessoa física seja destinado, total ou parcialmente, à quitação ou amortização de financiamento de outro imóvel residencial que o vendedor já possua.

Sendo assim, o contribuinte prejudicado nesta espécie de operação pode se recorrer do Poder Judiciário, para que seja afastada a cobrança do imposto.

Por fim, o contribuinte que realizou a venda de um bem ou direito e estiver sujeito ao pagamento de Imposto de Renda, deve recolhê-lo até o último dia do mês subsequente ao da alienação, por meio do sistema Ganho de Capital – GCAP – disponível no sítio eletrônico da Receita Federal, devendo, posteriormente, importar esses dados na Declaração de Ajuste Anual de Imposto de Renda.

Autor: Lucio Nakagawa Cabrera, advogado, especialista em direito tributário.

STJ. 2ª Turma. REsp 1.469.478. Min. Rel. Herman Benjamin. 19/12/2016.
STJ. 1ª Turma. REsp 1.668.268. Min. Rel. Regina Helena Costa. 22/03/2018.