Holding e a questão tributárias sobre os imóveis

07/2026

Para quem possui imóveis alugados, a holding patrimonial pode ser uma ferramenta importante para pagar impostos de forma correta — e, em alguns casos, pagar menos dentro da lei. Isso não é sonegação. Sonegar é esconder renda, deixar de declarar aluguel, simular contrato ou omitir patrimônio. A holding, quando bem feita, é uma forma de organizar os bens e escolher um regime tributário permitido pela legislação.

Na pessoa física, os aluguéis recebidos de outra pessoa física entram no Carnê-Leão e devem ser pagos mensalmente até o último dia útil do mês seguinte ao recebimento. A Receita Federal informa que rendimentos de locação e sublocação de imóveis estão sujeitos a esse recolhimento. Além disso, o aluguel se soma a outras rendas do contribuinte e pode chegar às faixas mais altas da tabela do Imposto de Renda, que permanecem em até 27,5% para rendas mensais mais elevadas.

Já na holding, os imóveis passam a pertencer a uma pessoa jurídica, normalmente uma sociedade limitada familiar. Se essa empresa estiver no lucro presumido e tiver como atividade a locação de imóveis próprios, a tributação costuma ser calculada sobre uma base presumida de 32% da receita de aluguel. Esse percentual é reconhecido em orientação administrativa e decisões do CARF para receitas de aluguel e arrendamento de imóveis próprios.

Na prática, isso pode gerar carga menor sobre os aluguéis. Em muitos casos, antes do adicional de IRPJ, a carga federal sobre o aluguel fica em torno de 11,33% a 14,33% (pós reforma tributária) da receita bruta, percentual inferior ao que muitos proprietários pagariam como pessoa física.

Além da economia tributária, a holding ajuda na organização documental. Os contratos ficam em nome da empresa, os recebimentos passam pela conta da pessoa jurídica, há contabilidade regular e a distribuição dos resultados aos sócios pode ser planejada. Isso reduz erros comuns, como esquecer aluguel recebido em dinheiro, declarar valores diferentes dos informados pelo inquilino ou misturar despesas pessoais com receitas de locação.

Outro ponto positivo é o planejamento sucessório. Pais podem organizar quotas da empresa, prever regras de administração e facilitar a transmissão patrimonial aos herdeiros. Isso não elimina todos os custos, mas pode evitar brigas familiares e simplificar a gestão dos imóveis.

Mas a holding não serve para todos. Há custos de abertura, contabilidade, taxas, possível ITBI na transferência dos imóveis, análise de ganho de capital e cuidados com contratos. Também é preciso estudar o impacto em caso de venda dos imóveis, pois a tributação pode ser diferente daquela aplicável à pessoa física.

Portanto, a resposta é: sim, a holding pode ajudar o dono de imóveis a não sonegar, porque transforma a informalidade em gestão organizada e permite tributação lícita. Mas ela não é uma fórmula mágica. Antes de transferir imóveis para uma empresa, o ideal é fazer simulação tributária, sucessória e patrimonial. Pagar menos imposto é permitido; esconder renda, não. A melhor forma de fazer isso será conversando com um advogado e contador de sua confiança que irão lhe auxiliar nessa jornada.

Autor: Luciano Rodrigo Masson, advogado, mestre e professor universitário em Direito