Reforma tributária e locação de imóveis: o que muda para proprietários e inquilinos

08/2026

A reforma tributária trouxe mudanças importantes para o mercado imobiliário.

Com a criação da Contribuição sobre Bens e Serviços (CBS), de competência federal, e do Imposto sobre Bens e Serviços (IBS), de competência compartilhada entre Estados, Municípios e Distrito Federal, a locação de imóveis passou a integrar expressamente o campo de incidência desses novos tributos.

Isso não significa, porém, que todo proprietário que recebe aluguel será automaticamente tributado pela CBS e pelo IBS.

Atualmente, os aluguéis recebidos por pessoas físicas estão sujeitos principalmente ao Imposto de Renda. Com a reforma, esse imposto continuará existindo, mas algumas operações de locação também poderão ser tributadas pela CBS e pelo IBS.

Portanto, são tributos diferentes: o Imposto de Renda incide sobre a renda do proprietário, enquanto a CBS e o IBS incidem sobre a operação de locação.

As pessoas jurídicas que atuam com locação de imóveis estarão sujeitas à CBS e ao IBS de acordo com o regime tributário adotado.

Para as pessoas físicas, a lei estabeleceu limites para evitar que o pequeno proprietário seja tratado da mesma forma que uma empresa do setor imobiliário.

Em regra, a pessoa física será considerada contribuinte quando preencher, ao mesmo tempo, os seguintes requisitos no ano anterior:

• obtiver receita superior a R$ 240 mil com locações, cessões onerosas ou arrendamentos; e
• explorar mais de três imóveis distintos, ou seja, pelo menos quatro imóveis.

O limite de R$ 240 mil será atualizado pelo IPCA.

Assim, os dois requisitos devem estar presentes. Não basta ter receita superior ao limite se a pessoa aluga apenas um, dois ou três imóveis. Da mesma forma, não basta explorar quatro ou mais imóveis se a receita anual permanecer abaixo do valor previsto em lei.

Também existe uma regra para quem aumenta significativamente a receita durante o próprio ano.

Mesmo que a pessoa física tenha iniciado o ano fora da tributação, poderá tornar-se contribuinte naquele mesmo período se explorar mais de três imóveis e sua receita acumulada com locações superar em 20% o limite legal.

Considerando o valor inicial de R$ 240 mil, esse limite adicional corresponde a R$ 288 mil, sujeito à atualização pelo IPCA.

Por exemplo, uma pessoa que aluga quatro imóveis e começa o ano sem estar enquadrada poderá passar a ser contribuinte se, ao longo daquele mesmo ano, sua receita acumulada ultrapassar o limite adicional previsto na legislação.

Essa regra busca alcançar situações em que o proprietário amplia sua atividade imobiliária de forma relevante, sem que seja necessário esperar o ano seguinte para o seu enquadramento.

A legislação concedeu tratamento favorecido às locações de imóveis.

A alíquota aplicável à locação, à cessão onerosa e ao arrendamento terá redução de 70% em relação à alíquota-padrão da CBS e do IBS. Na prática, será aplicada apenas 30% da alíquota geral.

Ainda não é possível afirmar uma porcentagem definitiva para todos os casos, pois as alíquotas de referência serão ajustadas durante o período de transição.

Se a alíquota-padrão conjunta fosse de 27%, por exemplo, a alíquota nominal sobre a locação seria próxima de 8,1%, antes da aplicação de eventuais reduções, deduções ou créditos. Esse percentual é apenas ilustrativo.

Nas locações residenciais, haverá também um redutor social de R$ 600 por mês para cada imóvel. Esse valor será atualizado monetariamente.

Em um aluguel residencial de R$ 3 mil, por exemplo, a base inicial de cálculo seria reduzida para R$ 2,4 mil. As alíquotas da CBS e do IBS seriam aplicadas somente após essa dedução.

O inquilino não será responsável pelo recolhimento da CBS e do IBS apenas por pagar aluguel. A obrigação tributária será, em regra, do proprietário enquadrado como contribuinte.

Nas locações residenciais, o principal impacto poderá ocorrer de forma indireta, por meio da negociação dos valores dos novos contratos ou dos reajustes permitidos.

O novo tributo, porém, não autoriza o aumento unilateral de contratos em andamento.

Nas locações comerciais, empresas sujeitas ao regime regular poderão, em princípio, aproveitar créditos da CBS e do IBS incidentes sobre o aluguel, desde que o imóvel seja utilizado na atividade econômica e sejam cumpridas as exigências fiscais.

As locações residenciais por até 90 dias, quando realizadas por contribuintes da CBS e do IBS, terão tratamento semelhante ao dos serviços de hotelaria.

A regra afeta especialmente imóveis anunciados em plataformas digitais para estadias curtas. O enquadramento dependerá do prazo da locação, da quantidade de imóveis, da frequência das operações e da situação tributária do proprietário.

Como as plataformas deverão informar essas operações ao Fisco, será essencial manter organizados contratos, comprovantes de pagamento e documentos dos imóveis.

Proprietários e administradoras de imóveis devem começar a revisar suas operações.

O primeiro passo é verificar:

• a receita anual obtida com os aluguéis;
• a quantidade de imóveis explorados;
• a modalidade de cada locação;
• a duração dos contratos; e
• a forma de recebimento dos valores.

A decisão de manter os imóveis em nome da pessoa física ou transferi-los para uma pessoa jurídica também exige análise cuidadosa.

Essa escolha não deve considerar apenas a CBS e o IBS. É necessário avaliar, entre outros fatores:

• o Imposto de Renda;
• os custos contábeis e societários;
• a possibilidade de aproveitamento de créditos;
• a tributação na venda dos imóveis;
• o planejamento sucessório; e
• as despesas de manutenção da empresa.

A reforma tributária não criará uma cobrança igual para todos os proprietários que recebem aluguéis.

O impacto dependerá da quantidade de imóveis explorados, da receita anual, do tipo de contrato e da forma como a atividade imobiliária é exercida.

Os pequenos proprietários tendem a permanecer fora do regime regular da CBS e do IBS. Já as empresas e as pessoas físicas que exploram vários imóveis e recebem valores mais elevados precisarão adaptar seus contratos, controles e procedimentos fiscais.

Diante dessas mudanças, proprietários, investidores e empresas do setor imobiliário devem analisar antecipadamente os possíveis efeitos da reforma sobre suas operações.

A orientação jurídica e contábil especializada será importante para identificar o correto enquadramento tributário, revisar contratos e adotar medidas preventivas que garantam maior segurança jurídica e eficiência fiscal.

Autor: Lucio Nakagawa Cabrera, advogado, pós-graduado em direito tributário.